Mida peaks teadma kinnisvara soetamisel järelmaksuga

Järelmaksuga müüki pakkudes tuleks mõelda kuidas lepingu sõlmimisel müüja ja ostja õiguseid kaitsta. Järelmaksu puhul on võimalik valida kahe võimaluse vahel. Osalejatel on võimalik kokku leppida, et ostja saab asja omanikuks alles pärast ostuhinna tasumist või saab ostja asja omanikuks kohe.

Osapooltel on võimalik sõlmida ainult võlaõiguslik müügileping, kus ostetava objekti omanikuks jääb jätkuvalt müüja ning ostjale antakse omandiõigus üle siis, kui kogu raha on tasutud või kui müüjale on tagatud selle tasumine. Tavaliselt on sellistel puhkudel üheks võimalus see, et kinnistusraamatus näidatakse eelmärke kaudu ära, et müügileping on sõlmitud. Ostja jaoks tähendab see seda, et kui ostuhind on tasutud, on tal õigus müüjalt nõuda talle, et talle tullakse omandit üle andma ja asjaõiguslepingut sõlmima.

Kui sõlmida leping, milles müüja jääb omanikuks ja ostja saab omanikuks, kui on summa tasunud, siis eelmärge kinnistusraamatus tähendab ostjale turvatunnet – kui müüjal tekib soov kinnistut kellelegi teisele müüa või pärast ostjaga sõlmitud lepingut objekti näiteks pantida, on kõik sellised kokkulepped ostja suhtes tühised. Ostjal on õigus saada eelmärke alusel kinnistu omandid ehk asjaõiguslepingu sõlmimist nõuda. Sellise lepingu puhul tuleb arvestada, et kuna kinnistu omanikuks jääb müüja, siis talle jäävad ka omanikuõigused ja kohustused. Seetõttu tasuks alati mõelda, et mis juhtub, kui ostja mingi põhjusel ei suuda võetud ostuhinna kohustust täita, näiteks kui kaob ootamatult sissetulek. Kas juba tasutud ostuhind tuleks müüjale täies ulatuses ostjale tagastada või on osalejatel õigus teineteiselt nõuda leppetrahvi?

Kui osalejad lepivad kokku, et ostja saab omanikuks alles pärast ostuhinna tasumist, kuid tal on võimalik juba kinnisasja kasutama hakata ning ta saab selle enda valdusesse varem, siis tasub mõelda ka sellele, millistel tingimustel on ostjal õigus ostetavat kinnisasja kasutada. Kui ostja pole kinnisvara omanik, kuid on alustanud juba remonttöödega ning investeerinud, oleks mõistlik enne lepingu sõlmimist läbi arutada, kas tehtavad tööd tuleb müüjaga kooskõlastada ja mis juhtub siis, kui mingil põhjusel ostja omanikuks ei saa. Kas müüjal on kohustus hüvitada ostjale parenduseks tehtud kulutusi? Korterite puhul on oluline mõelda ka sellele, kuidas ja kes tasub korteriühistu igakuised arved, kuna arvete tasumata jätmisel on korteriühistul õigus nõuda nende tasumist omanikult, mitte kasutajalt ning majandamiskulude katteks võib korteriühistu nõuda ka korteri sundmüüki. Seetõttu on müüja huvides olla veendunud, et arved on nõuetekohaselt tasutud ka siis, kui ostja asja kasutab.

Müügilepingu võib sõlmida ka nii, et müüja annab omandi üle kohe ja ostja saab vara omanikuks juba enne ostuhinna tasumist. Sellisel juhul on võimalik müüdav kinnisasja koormata hüpoteegiga selliselt, et pandi õigus tagab müüjale ostja igakuist ostuhinna tasumise kohustust.

Kui ostja oma kohustust kokkulepitud viisil ei täida, on müüjal õigus algatada ostja suhtes täitemenetlus ning pöörduda selleks kohtutäituri poole, kes võib kinnisasja arestida ja selle müüa ostja täiendava nõusolekuta ja kohtu menetluseta. Selline variant on müüja jaoks kiireim ja ka turvaline. Samas võimaldab see ostjal kohe asja omanikuks saada ning oma eluga uuel pinnal alustada omades ostetava asja suhtes kõiki omaniku õiguseid.

Sellise müügilepingu puhul tasuks osalejatel mõelda, kas ostja peaks olema kohustatud ostetud kinnisasja kindlustuma kuni ostuhinna täieliku tasumiseni. Seeläbi on võimaik tagada, et kindlustusjuhtumi puhul vara väärtuse vähenemisel või hävimisel oleks võimalik ostuhinna tasumise kohustust täita kindlustushüvitise arvelt.

Lisaks võiksid müüja ja ostja mõelda sellele kas ja millistel tingimustel on ostjal õigus ostetavat kinnisasja anda üürile või rendile. Nimelt kui kinnisasja suhtes on sõlmitud kehtiv üüri- või rendileping, siis võib asja müügi korral olla võimatu kahjusid kandmata üüri- või rendilepingut üles öelda, kuna sellest tulenevad kohustused lähevad üle ka uuele omanikule, mistõttu ebamõistlikud üüritingimused võivad raskendada kinnisasja müüki ka kohtutäituri poolt.

Ükskõik, millisel viisil lepingut sõlmitakse, siis ohukoht nii ostja kui müüja jaoks on see, kui tasumine toimub enne sajaprotsendilist garantiid ehk kus notar pole veel lepingut vormistada jõudnud. Enne lepingu sõlmimist tasumine võib ostja jaoks tähendada seda, et müüja ei tulegi temaga tehingut sõlmima või kokkuleppe sõlmimise ajaks tekivad mingites punktides ootamatud vaidlused ning arusaamatused ja lepingu sõlmimiseni ei jõuta. Harvad ei ole juhud, kus alles notaribüroos istudes tuleb osalejatele üllatusi. Teisalt, kui lepitakse kokku, et raha makstakse pärast notaris käimist jääb müüjale risk raha saamise osas, kuid ostjale on omandi üleandmises juba kokku lepitud. Selleks, et üks saaks asja ja teine raha, oleks mõistlik kasutada notari hoiukontot. See annab müügilepingu sõlmimise hetkel notaril võimaluse kinnitada, et raha on kontol olemas ning ostjale turvatunde, et tema saab asja omanikuks kokkulepitud viisil.

Olenemata sellest kas tegemist on järelmaksuga sõlmitava müügilepinguga või mitte tasub osalejatel alati kõikides müügilepingu tingimustes notariga nõu pidada, kes oskab osalejaid nõustada lähtuvalt nende soovidest.